Понятие и признаки
Согласно п. 1 ст. 222 Гражданского кодекса РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Таким образом, из понятия самовольной постройки выделяют 4 признака самовольного строительства:
- Создание самовольной постройки на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке.
- Создание самовольной постройки на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта.
- Создание самовольной постройки с нарушением градостроительных норм и правил.
- Создание самовольной постройки без получения на это необходимых разрешений.
Легализация самовольной постройки
Согласно п. 3 ст. 222 Гражданского кодекса РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:
- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
- если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;
- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Таким образом, при соблюдении определенных условий и требований признание права собственности на самовольную постройку является основанием возникновения права собственности по решению суда!
Краткий обзор судебной практики:
— п. 22 – 31 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22;
— Обобщение судебной практики по гражданским делам, связанным с самовольным строительством, рассмотренным судами Республики Крым за период с 2015 года по І квартал 2017 года;
— судебные акты Верховного суда Республики Крым (дела по Ялтинскому и Феодосийскому региону).
В первую очередь – земля!
- Лицо, осуществившее постройку, в отношении земельного участка должно иметь права, допускающие строительство на нем данного объекта. Это условие подтверждает отсутствие первого признака самовольной постройки, то есть строение должно быть возведено на предоставленном земельном участке и его разрешенное использование должно позволять возводить именно такой объект.
(Апелляционное определение Верховного Суда республики Крым от 29.09.2015 года (дело № 33-5998/15)
Необходимые документы:
- решения уполномоченного государственного органа, органа местного самоуправления о предоставлении земельного участка;
- документы, подтверждающие формирование (определение границ) земельного участка, — плана земельного участка, документы межевого дела и др.;
- выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о правах на земельный участок;
- свидетельства о государственной регистрации права собственности, иного вещного права на земельный участок.
- договор аренды земли
Соответствие действующей градостроительной документации обязательно!
- На день обращения в суд постройка должна соответствовать параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах.
Необходимые документы:
- выписка из правил землепользования и застройки;
- выкопировка из Генерального плана;
- документация по планировке территории;
- градостроительный план земельного участка.
Права и охраняемые законом интересы других лиц, а также жизнь и здоровье граждан превыше всего!
- Самовольная постройка не нарушит права и охраняемые законом интересы других лиц и не создаст угрозу жизни и здоровью граждан.
Необходимые документы:
- заключения уполномоченных государственных органов, органов местного самоуправления, проектных, строительных организаций и др. о соответствии постройки ГСНиП (по результатам оценки технического состояния строительных конструкций постройки), а также требованиям пожарной безопасности, санитарным требованиям и т.д.;
- строительно-техническая экспертиза.
Необходимо принять все меры по легализации самовольно объекта!
- Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время владелец самовольной постройки должен предоставить в суд доказательства, что он принимал надлежащие меры к получению необходимых разрешений на строительство и ввод объекта в эксплуатацию, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию (п. 26 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22, Апелляционное определение Верховного Суда Республики Крым от 24.03.2015 года (дело № 33-1267/15)).
Необходимые документы:
- техническая инвентаризация объекта (технический паспорт);
- доказательства возведения постройки (договора строительного подряда, платежных документов, актов приемки выполненных строительных работ, свидетельские показания, возведения постройки личным трудом гражданина);
- проектная документация на объект;
- обращения в органы государственной власти и местного самоуправления по вопросу легализации самовольной постройки.
Владение самоволкой более пятнадцати лет – не основание для приобретения права собственности!
Лицо, которое не является собственником недвижимого имущества, но добросовестно и непрерывно владеет им 15 лет, приобретает право собственности на него (приобретательская давность, ст. 234 ГК РФ).
Однако владеть самовольной постройкой добросовестно, исходя из смысла ст. 222 Гражданского кодекса РФ, невозможно, так как самовольная постройка является правонарушением.
Наследники самовольной постройки
Верховный Суд Российской Федерации в п. 27 постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22 закрепил, что самовольная постройка не является имуществом, принадлежащим наследодателю на законных основаниях, и не может быть включена в наследственную массу. Однако наследники, принявшие наследство, вправе требовать признания за ними права собственности на самовольную постройку, но только при условии, что к ним в порядке наследования перешло право на земельный участок, на котором осуществлена постройка.
Итог:
Анализ судебной практики показывает, что в Республике Крым споры по самовольному строительству являются предельно актуальными.
С одной стороны, самовольная постройка является правонарушением, которое состоит в нарушении норм земельного и градостроительного законодательства, а с другой стороны, самовольная постройка является одним из условий или оснований приобретения права собственности.